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不動産査定

一つとして同じ不動産はありません

​売却価格よりも、手元に残る金額を重視してご提案いたします

​不動産の査定方法は二つ

不動産仲介会社がおこなう売却査定方法としては、次の2種類があります。

1.簡易査定(机上査定)

2.訪問査定(詳細査定)

おおよその売却査定価格を知りたい場合・・・1.簡易査定(机上査定)

精度の高い売却査定価格を把握したい場合・・・2.訪問査定(詳細査定)

それぞれが査定方法の目的になります。どのような特徴があるのか詳しく確認していきましょう。​

​1.簡易査定(机上査定)

簡易査定(机上査定)は、不動産の立地、土地面積、築年数、建物面積、方角などの不動産の個別的情報を元に周辺の売り出し事例や取引事例、公示価格などの各種データを踏まえて、概算の売却査定価格を算出する方法となります。
スタッフが、売却予定の不動産に赴くことなく机上で売却査定価格を算出する方法となりますので、インターネット経由や電話などで物件種別、物件所在地、築年数、土地面積・建物面積などの不動産情報を伝えるだけで、売却査定を依頼することが可能となります。
不動産の売却を検討しはじめた段階やおおよその売却想定価格を知りたい場合におすすめの査定方法といえます。

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​2.訪問査定(詳細査定)

訪問査定(詳細査定)とは、スタッフが売却予定の不動産を実際に訪問し、様々な現地確認や調査をおこないます。
具体的には、不動産の個別的情報や不動産の市況データなどを分析する簡易査定と同様のアプローチに加え、建物の経年劣化状況、設備の状況、接道状況、日当たり、周辺環境などを現地で詳細に確認、調査をおこないます。さらに法務局や行政庁などで各種法規制やインフラ状況を調査し、様々な視点から不動産売却に与える影響を複合的に確認した上で、売却査定価格を算出していきます。
訪問査定(詳細査定)は、多くの調査項目があるため売却査定価格の算出までに、数日を要することがありますが、不動産を売却する予定が決まっている場合には、最初の段階から精度の高い売却査定価格が算出できる訪問査定を依頼しましょう。

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​査定価格を算出するための3つの評価方法

不動産の売却査定価格を算出するための評価手法として、次の3つがありますのであわせてご紹介いたします。土地、一戸建て、マンション、投資・事業用不動産など売却予定の不動産の種別によって、採用する評価手法が異なりますので、各評価手法の特徴を確認しておきましょう。

1.原価法

2.取引事例比較法

3.収益還元法

​1.原価法

原価法とは、対象不動産の建物を現時点で同条件にて新たに建築した際にかかる価格(再調達原価)から築年数の経過による価値の低下分を差し引き、その上で売却査定価格を算出する費用性に着目した評価手法となります。主に一戸建ての場合の売却査定時に用いられます。

​2.取引事例比較法

取引事例比較法とは、対象不動産と同一エリア内で、条件に類似した不動産の取引事例とを比較することで標準的な価格を導き出し、その上で売却査定価格を算出する市場性に着目した評価手法となります。マンション、一戸建て、土地など居住を目的とする不動産の売却査定時に用いられます。

​3.収益還元法

収益還元法とは、対象不動産の将来の収益性から売却査定価格を算出する評価手法となります。投資・事業用不動産の売却査定時に用いられ、直接還元法とDCF法の2種類があります。

​■直接還元法

直接還元法とは、対象不動産が生み出す単年度の純収益を一定の還元利回りで還元して売却査定価格を算出する評価手法となります。アパート一棟、マンション一棟などの投資・事業用不動産の場合には、直接還元法により不動産の価値を評価することが一般的です。

​■DCF法

DCF法とは、ディスカウントキャッシュフローの略語で、対象不動産が生み出す多年度の純収益を一定の収益率で割引き、売却査定価格を算出する評価手法となります。

査定前に行う事前準備

実際の売却査定においては、行政や専門家が作成した公的書類や証明書をもとに対象不動産の個別的情報をひとつひとつ紐解き、確認していくところからはじまります。

そのため売却査定価格の算出に影響を与えるような書類や確認事項はどういったものがあるのかを事前に把握することで、よりスムーズで精度の高い売却査定価格の算出が期待できます。
売却査定依頼時に必要となる代表的な書類について、ご紹介いたします。

売買査定時に必要となる代表的な書類

■本人確認書類

■土地・建物登記済証(権利証)または登記識別情報

​■固定資産税、都市計画税納税通知書

​■耐震診断報告書(実施していれば)

​■アスベスト使用状況調査報告書(実施していれば)

【土地・一戸建ての売却の場合】

​■測量図、建物図面、建築協定書

【マンションの売却の場合】

​■新築時のパンフレット、管理客集、管理組合総会議事録

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このように、不動産の売却査定依頼時には、さまざまな書類が必要となります。また、必要に応じて追加書類の提出をお願いする場合もありますので、売却査定を依頼する不動産に関する書類は、ファイルなどに一式取り纏めておくとよいでしょう。

建物の不具合や修繕履歴の確認

■建物に附帯する設備の不具合や修繕履歴の確認

■リノベーションやリフォーム実施の有無

建物に付帯する設備の不具合や修繕状況によっては、対象不動産の売却査定価格の算出に影響を与える可能性があります。建物に付帯する設備などに不具合がある場合や過去、付帯設備などに不具合があり、修繕・交換した履歴がある場合には、できるだけ正確にお伝えください。また、建物をリノベーションやリフォームを実施したことがある場合には、工事請負契約書、見積書、仕様書、設計図などの書類があるとより正確に売却査定価格に反映することが可能となります。

売却査定を依頼する際に注意したいポイント

​査定を依頼する際に注意したいポイントを、2つご紹介します。

1.不動産会社によって売却査定価格が異なるのは当然

2.極端に高い売却査定価格には要注意

​1.不動産会社によって売却査定が異なるのは当然

不動産仲介会社が算出する売却査定価格は、不動産仲介会社によって異なってきます。
それは、売却査定価格の算出にあたっては、公的な市場データの加味とは別に不動産仲介会社独自のデータが加味されることなど、不動産仲介会社の強み弱みが売却査定価格に反映されてくるからです。当社では売却価格よりも結果的に手元に残る金額を重視して、トータルの目線でご提案させていただいております。

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​2.極端に高い売却査定価格には要注意

一見すると売却査定価格が高いほうが、高く売れるのではないかと感じてしまいがちですが、不動産会社が提示する売却査定価格はあくまで売却想定価格であり、実際の取引価格(成約価格)ではありません。
先述したとおり、不動産会社によって売却査定価格の提案はそれぞれ異なってきますが、市場相場より極端に高い売却査定価格の提示があった場合は注意しましょう。
市場相場からかけ離れた売出し価格の設定となってしまうと当然に購入検討者からの問合せがなく、その後価格変更を重ね、結果、不動産売買契約が成立するまで長期化してしまうといったことが考えられるからです。

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信頼できる不動産会社に査定を依頼しましょう

不動産の売却を成功させるためには、まずしっかりとした売却査定をしてもらうことが重要です。
売却査定価格が高いのみで、不動産会社を選択するのではなく、その売却査定価格の算定に至ったその根拠をしっかりと確認の上、信頼できる不動産会社を選択することが必要です。
不動産の売却を検討であれば、安心・安全に取引を進めるためにもまずは、信頼できる不動産会社へ相談をすることからはじめてみましょう。

ハウスプロジェクトでは、マンション、一戸建て、土地、投資・事業用不動産の売却査定のご依頼や不動産売却に関する様々なご相談を無料にて承っております。
ご紹介したような売却査定依頼時の書類が見当らない、また、対象不動産の情報(土地・建物面積や築年数など)がわからないなどの場合でも、まずは、当社までお気軽にご相談ください。