【「原状回復」どこまで必要？トラブルの原因とは？】
賃貸物件を退去する際に必要な「原状回復」。わかりやすく言えば「入居前のような元の状態に戻す」ということですが、物理的に不可能なこともあります。それゆえ、貸主と借主の間でトラブルが起きることも。ここでは、引越し前に押さえておきたい「原状回復」について、どこまでする必要があるのかについて解説します。
■原状回復の定義
賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（以下「損耗等」という）を復旧することと定義されています。
これをわかりやすく言うと、わざとや、うっかりミスなどで部屋を汚したり、壊したりしたケース、または通常の生活を逸脱するような使用で損害を与えた場合には、原状回復のための費用を支払わなければならないということになります。
例えば、小さな子どもが壁に落書きをしたとして、その汚れを放置したり、洗浄できなかったりした場合、また、日頃の清掃が行き届かず、退去時の汚れがひどい場合や、タバコを室内で吸って壁が黄ばんでしまったりした場合など、「避けることができたにも関わらず対処しなかった」というケースは原状回復のための費用を支払わなければなりません。
一方、普通の暮らし方や使い方をした上で発生してしまう経年劣化や通常損耗については、原状回復を行う必要はありません。例えば、新築で入居した和室のある部屋で畳が色あせてしまった場合や、ベッドを置いていた脚の部分のカーペットが凹んでいるなどは通常の生活で起こりうることなので、原状回復の義務はないと言えるでしょう。
■原状回復の基準でトラブルになりやすいポイント
国土交通省によるガイドラインはあるものの、法的根拠のあるルールではなく、あくまでガイドラインであることに注意が必要です。引っ越す際に自分では問題がないと思っていたところが不動産会社のチェックで原状回復したとみなされない場合もあり、トラブルに発展する場合があります。
また、原状回復義務は、借主がその家などを借りた状態まで戻すという考えが通常とされてきたため、借りる前に貸主に渡している敷金が、原状回復のために使われ、借主にはほとんど返金されない、という状況になっていました。
こういったことから、しばしば貸主借主間で敷金返還をめぐるトラブルが起こることも。貸主としても敷金返還トラブルは賃貸経営として、大変な負担になるため、避ける必要があります。それでは原状回復の基準において、どんなところがトラブルになりやすいのでしょうか。特に気をつけたいポイントを紹介します。
●壁紙（クロス）壁紙で注意したいのは画鋲や釘などで空けた小さな穴。カレンダーや時計を壁にかける際に画鋲や釘を使うケースがあります。国土交通省のガイドラインには画鋲や釘程度の穴は通常損耗の範囲とされています。ただし、ポスターを大量に画鋲で貼り付けていると通常損耗とはみなされない場合もあるので注意したいところです。近年では傷や汚れがつかずにはがせる壁掛けやフックなどがあるので、なるべくそちらを使うことが推奨されています。
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●床・フローリングやカーペットフローリングやカーペットは、汚れや破損において原状回復が発生する可能性が高くなります。例えば、ペットの爪痕が広範囲にわたる場合や、キッチンの床タイルに物を落として割れてしまっている場合などは原状回復が発生するでしょう。
フローリングやカーペットは一部だけを張り替えということが基本的にできないため、退去費用が高額になる可能性があります。
ただし、フローリングワックスの剥げ、家具を置いていたことによる凹み、イスなどを引きずった時にできる小さな擦り傷は通常損耗の範囲と言えます。
●キッチン・風呂・トイレ水回りはどうしてもカビや水垢が発生しやすいので、どこまで掃除が行き届いているかによります。
誰が見ても汚れがひどい場合にはクリーニングしなければならないので、原状回復の費用が発生するでしょう。
この原状回復の基準は非常に難しいので、普段からきれいにして、定期的に掃除を怠らないようにすれば、ほとんどの人は問題ないのが実情です。ただし、シャワーや便座など、設備の破損等がある場合には原状回復の費用を請求される可能性があるでしょう。
とはいえ、このガイドラインが絶対でなないということを覚えておいてください。契約時に特約をつけることで、回復義務の範囲を変更することができますので、あくまで目安として参考にしてください。
■まとめ
原状回復の費用を支払うとなると、結構高くつくことがわかります。多くの人は年末の大掃除などまとめて掃除しますが、賃貸の場合は、引越してからすぐに防カビ対策やこまめな掃除を行うことが重要です。
自身の日常生活においても清潔に暮らすことは大切ですし、引っ越し時にトラブルを避けるためにもお部屋はきれいに使うことを心がけましょう。
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