札幌市 | 不動産売却にかかる税金と税金対策
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不動産の購入時に様々な経費がかかるように、不動産売却時にもやはり経費がかかります。仲介手数料と各種税金が代表的な経費といえるでしょう。仲介手数料については、媒介契約を締結する際に分かっていることですが、税金については不動産の種類や面積などの諸条件によって税額が変化します。「あとで税務署に確認しよう」などと思うかもしれませんが、実は譲渡するタイミングによっても税額が変化するので、売却する前からある程度税金について把握しておく必要があります。
税金にまつわる知識がなかったために、後で大きな損をすることにもなりかねません。ところがこの税金は、税務上の規則によって細かく取り決められ、なおかつ毎年微妙に税率が変わることもあるため、一般の人々にはとても分かりにくい内容となっています。
そこで今回は、一般的に押さえておきたいポイントだけをまとめて紹介いたします。なお、一戸建てやマンション、土地といった不動産の種類による大きな違いはありません。それでは、それぞれの税金について説明をしていきます。
・印紙税
不動産売却時、不動産売買契約書に印紙を貼るものとして必要となるのが印紙税です。印紙税の額は不動産売買契約書に記載されている金額によって異なり、契約金額が1,000万円超～5,000万円以下であれば20,000円、5,000万円超～1億円以下の場合は60,000円です。10万円を越える場合、令和4年3月31日まで軽減措置が適用されます。
契約金額 :500万〜1,000万円以下
本則税率 :10,000円
軽減税率:5,000円
契約金額:1,000万～5,000万円以下
本則税率:20,000円
軽減税率:10,000円
契約金額:5,000万～1億円以下
本則税率:60,000円
軽減税率:30,000円
契約金額:1億円～5億円以下
本則税率:100,000円
軽減税率:60,000円
・登録免許税
不動産売却時の名義変更(所有権の移転に伴う不動産登記)に必要となるのが登録免許税です。登録免許税の額は、登記の種類によって税率が異なりますが、売却により所有権移転をする場合には、「固定資産税評価額」×2%。令和4年3月31日までは、印紙税と同じように軽減税率が適用され、1.5%となります。
本則税率 「固定資産税評価額」×2%
軽減税率「固定資産税評価額」×1.5%
・住民税・復興特別所得税
不動産を譲渡して利益が出た場合、その利益を譲渡所得として住民税(地方税)・所得税(国税)が課せられます。平成23年から25年間は東日本大震災の復興に必要な財源確保を目的とした復興特別所得税も加わりました。
・譲渡所得税
譲渡所得税も不動産を譲渡して利益が出た場合に課せられる税金の1つです。住民税、復興特別所得税と合わせてこれら譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得と分離して計算することから、「分離課税」と呼ばれています。
上記にてお伝えした通り、譲渡所得が課税対象となり譲渡所得額に応じて譲渡所得税と住民税が決まりますが、不動産売却に必要な税金のうち、最も重要となるのが譲渡所得です。譲渡所得は、売却不動産の取得費に売却費用を加算した額を、譲渡価格から差し引いた額です。
譲渡所得＝譲渡価格－(取得費＋売却費用)
なお取得費には、所有期間中の減価償却がなされている必要があります。また、譲渡する不動産が居住用、つまりマイホームであれば、譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けることができます。こうして譲渡所得から特別控除額を差し引いた金額が、課税対象となる譲渡所得になります。
課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除
それでは、譲渡所得を計算する上で押さえておくべき注意点を見ていきましょう。
押さえておきたいポイントは2つ、5年を境に税率が変わること、譲渡した年の1月1日で計算することです。
不動産を譲渡した際の譲渡所得税・住民税は、譲渡するタイミングでの、その土地・建物の所有期間によって、5年越なら「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」に分けられ、税率も大きく異なります。長期譲渡所得である方が税率も低くなりますが、5年越という所有期間の計算が独特なので注意が必要です。
譲渡所得の計算のための不動産の所有期間は、不動産の購入日から譲渡した日までの期間ではありません。譲渡した年の1月1日までです。
下の図のように、平成25年5月に購入した不動産を平成30年の6月に売却した場合、平成30年の1月1日は所有期間は4年となり、5年越の長期譲渡所得とは認められません。平成31年1月1日になってようやく5年越の長期譲渡所得となります。これを勘違いしてしまうと無駄に高い税金を納めることになるので、不動産を売却する予定のある方は慎重に確認しておきましょう。
長期譲渡所得・短期譲渡所得それぞれの税率
※上記、所得税の税率には、復興特別所得税(所得税×2.1%)が上乗せされています 。
長短区分:短期
期間 :5年以下
税率 :所得税 30.63%
住民税 9%
合計 39.63%
長短区分:長期
期間:5年超
税率:所得税 15.315%
住民税 5%
合計 20.315%
取得費には購入費用のほか、仲介手数料等も差し引くことができ、マンション・一戸建てなど建物は減価償却費を差し引きする必要があります。また、取得費がわからない場合は譲渡価格の5％を取得費とする必要があります。
先ほど譲渡所得からは取得費と売却費用が差し引きできると説明をしましたが、取得費として当てはまるものは具体的にどのようなものになるのでしょうか。
取得費には、土地・建物の購入費用、建築費用はもちろん、購入時に不動産会社へ支払う仲介手数料、購入時に掛かる税金(登録免許税、不動産取得税、印紙税等)を含めることができます。土地を自ら取得している場合、埋め立て、土盛り、地ならしなどの造成費用や、測量費、古家があった場合の解体費用なども含めることができます。
一方、マンションや一戸建て等の建物の場合は、期間が経過することで価値が減少していくため、上記の取得費の合計額から「減価償却費相当額」を差し引く必要があります。居住用の場合、以下の計算式で算出することができます。
建物の取得費×0.9×償却率×経過年数
以下の表は居住用建物の償却率です。なお、事業用不動産の場合は計算式が異なります。
建物構造 :木造
耐用年数:33年
償却率:0.031
建物構造:軽量鉄骨
耐用年数:40年
償却率:0.025
建物構造:鉄筋コンクリート
耐用年数:70年
償却率:0.015
これらの償却率をもとに、以下の不動産売却を例に譲渡所得を算出してみましょう。
売却不動産：築18年の木造2階建ての一戸建て
購入価格 5,000万円（建物2,000万円／土地3,000万円）
購入時諸費用 200万円
譲渡価格 4,500万円
譲渡時諸費用 200万円
まずは、先ほどの計算式をもとに建物購入費用から減価償却相当額を算出してみます。
2,000万円×0.9×0.031×18年＝1,004.4万円
続いて、取得費を算出してみます。
土地購入費用 3,000万円
建物購入費用 2,000万円
減価償却相当額 -1,004.4万円
購入時諸費用
(仲介手数料など) 200万円
合計 4,195.6万円
先ほど算出した減価償却相当額を差し引きしてみると･･･
3,000万円 + (2,000万円 - 1,004.4万円) + 200万円 ＝ 4,195.6万円
最後に、上記で算出した取得費と売却時に掛かった諸費用を差し引きすると、譲渡所得が出てきます。
譲渡価格 4,500万円
取得費 -4,195.6万円
譲渡時諸費用
(仲介手数料など) -200万円
譲渡所得 104.4万円
4,500万円-(4,195.6万円-200万円)＝104.4万円
この譲渡所得に対して税金が課せられます。
取得費が分からない場合は？
なお、親から相続した土地や建物の場合、そもそも取得費が分からないことも多いことでしょう。その場合には、譲渡価格の5%を取得費として計算をします。先ほどの例をもとに当てはめてみると、譲渡価格4,500万円なので、取得費は5%相当額の225万円となります。
このように、不動産を売却すると高額の税金が発生するため、不安に感じる方もいらっしゃるかもしれません。しかし、支払う税金の額を抑えることが可能な特例が適用される場合がありますし、また、損失が出た場合にも控除が適用される可能性があります。ここでは、5つの特例についてみていきましょう。
通称「3,000万円特例」と呼ばれる特例で、自分が住んでいる家もしくは敷地の売却であれば、譲渡所得から3,000万円が控除されます。ただし、譲渡した年の前年及び前々年に同じ特例や買い替え特例などを受けていないことが適用条件です。また、譲渡する相手が親子・夫婦、生計を一にする親族、同族会社ではないことではないことも条件となります。この特例が受けられれば、売却による利益が3,000万円までは税金は必要ありません。
先ほどの3,000万円特例と重ねて受けることができる特例として「所有期間が10年越えの居住用不動産を売却したときの軽減税率特例」があります。その名の通り、土地・建物ともに所有期間が10年を超える場合、税率が軽減されます。適用条件は、同じ特例を前年及び前々年に受けていないこと、買替えや交換の特例など他の特例を受けていないこと、等があります。
譲渡所得
課税譲渡所得が6,000万円以下
所得税 10.21%
住民税 4%
合計 14.21%
譲渡所得
課税譲渡所得が6,000万円越(6,000万円以下の部分)
所得税 10.21%
住民税 4%
合計 14.21%
譲渡所得
課税譲渡所得が6,000万円越(6,000万円越の部分)
所得税 15.315%
住民税 5%
合計 20.315%
これは、マイホーム（居住用不動産）の所有期間が10年を超え、居住期間が10年以上の場合に適用される特例で、売却するマイホームよりも高い金額の住宅に買替えする場合、元のマイホームの譲渡益にかかる譲渡所得課税を先送りできるというものです。適用条件には住宅家屋の床面積が50m2以上であること、売却代金が1億円以下であることなどがあります。
リーマンショック後の景気低迷を受け、平成21年度の税制改正で新しく設けられた特例です。平成21年もしくは平成22年に取得した土地を売却した場合に、1,000万円を控除することができます。適用条件は、平成22年1月1日～平成22年12月31日までに取得した土地で、親子・夫婦、生計を一にする親族、同族会社から譲渡された土地ではないことなどが条件となります。また、相続や贈与などで取得したものは適用外となるため注意しましょう。
令和3年12月31日までに住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る金額で売却して譲渡損失があったときは、その年の給与所得や事業所得などの所得から控除（損益通算）することができます。さらに損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除することが可能です。
新たにマイホームを購入しない場合でも適用することができます。適用条件は譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるものであること、償還期間10年以上の住宅ローンの残高があることなどです。また、令和3年12月31日までに売却して、マイホームを買替えた場合に譲渡損失が生じたときも、同じように損益通算及び繰越控除することが可能です。この特例を、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。
※特例が受けられない場合もあります。
このようにさまざまな特例がありますが、物件の種類や面積、築年数なども影響するため、すべてに対して当てはまるものではありません。基本的にはマイホーム（居住用不動産）で、自身が住んでいることが条件など、特例の適用条件がありますので、詳細は税務署や国税庁のホームページを確認しておきましょう。
不動産の売却をしたときにどのような税金がいくらくらい必要なのか、についてご説明してきました。大きな金額が動く不動産売却において、支払う税金は少なくありません。また、ここで紹介したようにシンプルに計算できるものばかりではありませんが、税制や様々な特例を活用することで、節税効果も期待できます。税制の改正等により変更されることもあるため、個々の事例については税務署や税理士に相談することをおすすめしますが、この記事を読んで、家を売る際に必要となる税金について参考になれば幸いです。
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この記事では、土地やマンション・一戸建て等の建物を売却したときに必要となる税金について、計算方法や節税対策を紹介します。
不動産売却にかかる税金の種類
不動産の購入時に様々な経費がかかるように、不動産売却時にもやはり経費がかかります。仲介手数料と各種税金が代表的な経費といえるでしょう。仲介手数料については、媒介契約を締結する際に分かっていることですが、税金については不動産の種類や面積などの諸条件によって税額が変化します。「あとで税務署に確認しよう」などと思うかもしれませんが、実は譲渡するタイミングによっても税額が変化するので、売却する前からある程度税金について把握しておく必要があります。
税金にまつわる知識がなかったために、後で大きな損をすることにもなりかねません。ところがこの税金は、税務上の規則によって細かく取り決められ、なおかつ毎年微妙に税率が変わることもあるため、一般の人々にはとても分かりにくい内容となっています。
そこで今回は、一般的に押さえておきたいポイントだけをまとめて紹介いたします。なお、一戸建てやマンション、土地といった不動産の種類による大きな違いはありません。それでは、それぞれの税金について説明をしていきます。
・印紙税
不動産売却時、不動産売買契約書に印紙を貼るものとして必要となるのが印紙税です。印紙税の額は不動産売買契約書に記載されている金額によって異なり、契約金額が1,000万円超～5,000万円以下であれば20,000円、5,000万円超～1億円以下の場合は60,000円です。10万円を越える場合、令和4年3月31日まで軽減措置が適用されます。
契約金額 :500万〜1,000万円以下
本則税率 :10,000円
軽減税率:5,000円
契約金額:1,000万～5,000万円以下
本則税率:20,000円
軽減税率:10,000円
契約金額:5,000万～1億円以下
本則税率:60,000円
軽減税率:30,000円
契約金額:1億円～5億円以下
本則税率:100,000円
軽減税率:60,000円
・登録免許税
不動産売却時の名義変更(所有権の移転に伴う不動産登記)に必要となるのが登録免許税です。登録免許税の額は、登記の種類によって税率が異なりますが、売却により所有権移転をする場合には、「固定資産税評価額」×2%。令和4年3月31日までは、印紙税と同じように軽減税率が適用され、1.5%となります。
本則税率 「固定資産税評価額」×2%
軽減税率「固定資産税評価額」×1.5%
・住民税・復興特別所得税
不動産を譲渡して利益が出た場合、その利益を譲渡所得として住民税(地方税)・所得税(国税)が課せられます。平成23年から25年間は東日本大震災の復興に必要な財源確保を目的とした復興特別所得税も加わりました。
・譲渡所得税
譲渡所得税も不動産を譲渡して利益が出た場合に課せられる税金の1つです。住民税、復興特別所得税と合わせてこれら譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得と分離して計算することから、「分離課税」と呼ばれています。
譲渡所得の計算方法と注意点
上記にてお伝えした通り、譲渡所得が課税対象となり譲渡所得額に応じて譲渡所得税と住民税が決まりますが、不動産売却に必要な税金のうち、最も重要となるのが譲渡所得です。譲渡所得は、売却不動産の取得費に売却費用を加算した額を、譲渡価格から差し引いた額です。
譲渡所得＝譲渡価格－(取得費＋売却費用)
なお取得費には、所有期間中の減価償却がなされている必要があります。また、譲渡する不動産が居住用、つまりマイホームであれば、譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けることができます。こうして譲渡所得から特別控除額を差し引いた金額が、課税対象となる譲渡所得になります。
課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除
それでは、譲渡所得を計算する上で押さえておくべき注意点を見ていきましょう。
①不動産の所有期間によって税率が変わる
押さえておきたいポイントは2つ、5年を境に税率が変わること、譲渡した年の1月1日で計算することです。
不動産を譲渡した際の譲渡所得税・住民税は、譲渡するタイミングでの、その土地・建物の所有期間によって、5年越なら「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」に分けられ、税率も大きく異なります。長期譲渡所得である方が税率も低くなりますが、5年越という所有期間の計算が独特なので注意が必要です。
譲渡所得の計算のための不動産の所有期間は、不動産の購入日から譲渡した日までの期間ではありません。譲渡した年の1月1日までです。
下の図のように、平成25年5月に購入した不動産を平成30年の6月に売却した場合、平成30年の1月1日は所有期間は4年となり、5年越の長期譲渡所得とは認められません。平成31年1月1日になってようやく5年越の長期譲渡所得となります。これを勘違いしてしまうと無駄に高い税金を納めることになるので、不動産を売却する予定のある方は慎重に確認しておきましょう。
長期譲渡所得・短期譲渡所得それぞれの税率
※上記、所得税の税率には、復興特別所得税(所得税×2.1%)が上乗せされています 。
長短区分:短期
期間 :5年以下
税率 :所得税 30.63%
住民税 9%
合計 39.63%
長短区分:長期
期間:5年超
税率:所得税 15.315%
住民税 5%
合計 20.315%
②取得費・売却費用には仲介手数料等も含められる
取得費には購入費用のほか、仲介手数料等も差し引くことができ、マンション・一戸建てなど建物は減価償却費を差し引きする必要があります。また、取得費がわからない場合は譲渡価格の5％を取得費とする必要があります。
先ほど譲渡所得からは取得費と売却費用が差し引きできると説明をしましたが、取得費として当てはまるものは具体的にどのようなものになるのでしょうか。
取得費には、土地・建物の購入費用、建築費用はもちろん、購入時に不動産会社へ支払う仲介手数料、購入時に掛かる税金(登録免許税、不動産取得税、印紙税等)を含めることができます。土地を自ら取得している場合、埋め立て、土盛り、地ならしなどの造成費用や、測量費、古家があった場合の解体費用なども含めることができます。
③建物の場合には減価償却が必要
一方、マンションや一戸建て等の建物の場合は、期間が経過することで価値が減少していくため、上記の取得費の合計額から「減価償却費相当額」を差し引く必要があります。居住用の場合、以下の計算式で算出することができます。
建物の取得費×0.9×償却率×経過年数
以下の表は居住用建物の償却率です。なお、事業用不動産の場合は計算式が異なります。
建物構造 :木造
耐用年数:33年
償却率:0.031
建物構造:軽量鉄骨
耐用年数:40年
償却率:0.025
建物構造:鉄筋コンクリート
耐用年数:70年
償却率:0.015
これらの償却率をもとに、以下の不動産売却を例に譲渡所得を算出してみましょう。
売却不動産：築18年の木造2階建ての一戸建て
購入価格 5,000万円（建物2,000万円／土地3,000万円）
購入時諸費用 200万円
譲渡価格 4,500万円
譲渡時諸費用 200万円
まずは、先ほどの計算式をもとに建物購入費用から減価償却相当額を算出してみます。
2,000万円×0.9×0.031×18年＝1,004.4万円
続いて、取得費を算出してみます。
土地購入費用 3,000万円
建物購入費用 2,000万円
減価償却相当額 -1,004.4万円
購入時諸費用
(仲介手数料など) 200万円
合計 4,195.6万円
先ほど算出した減価償却相当額を差し引きしてみると･･･
3,000万円 + (2,000万円 - 1,004.4万円) + 200万円 ＝ 4,195.6万円
最後に、上記で算出した取得費と売却時に掛かった諸費用を差し引きすると、譲渡所得が出てきます。
譲渡価格 4,500万円
取得費 -4,195.6万円
譲渡時諸費用
(仲介手数料など) -200万円
譲渡所得 104.4万円
4,500万円-(4,195.6万円-200万円)＝104.4万円
この譲渡所得に対して税金が課せられます。
取得費が分からない場合は？
なお、親から相続した土地や建物の場合、そもそも取得費が分からないことも多いことでしょう。その場合には、譲渡価格の5%を取得費として計算をします。先ほどの例をもとに当てはめてみると、譲渡価格4,500万円なので、取得費は5%相当額の225万円となります。
節税するなら覚えておきたい5つの特例・特別控除
このように、不動産を売却すると高額の税金が発生するため、不安に感じる方もいらっしゃるかもしれません。しかし、支払う税金の額を抑えることが可能な特例が適用される場合がありますし、また、損失が出た場合にも控除が適用される可能性があります。ここでは、5つの特例についてみていきましょう。
1. マイホーム(居住用不動産)を売ったときの特例
通称「3,000万円特例」と呼ばれる特例で、自分が住んでいる家もしくは敷地の売却であれば、譲渡所得から3,000万円が控除されます。ただし、譲渡した年の前年及び前々年に同じ特例や買い替え特例などを受けていないことが適用条件です。また、譲渡する相手が親子・夫婦、生計を一にする親族、同族会社ではないことではないことも条件となります。この特例が受けられれば、売却による利益が3,000万円までは税金は必要ありません。
2. 所有期間が10年を越える不動産を売ったときの特例
先ほどの3,000万円特例と重ねて受けることができる特例として「所有期間が10年越えの居住用不動産を売却したときの軽減税率特例」があります。その名の通り、土地・建物ともに所有期間が10年を超える場合、税率が軽減されます。適用条件は、同じ特例を前年及び前々年に受けていないこと、買替えや交換の特例など他の特例を受けていないこと、等があります。
譲渡所得
課税譲渡所得が6,000万円以下
所得税 10.21%
住民税 4%
合計 14.21%
譲渡所得
課税譲渡所得が6,000万円越(6,000万円以下の部分)
所得税 10.21%
住民税 4%
合計 14.21%
譲渡所得
課税譲渡所得が6,000万円越(6,000万円越の部分)
所得税 15.315%
住民税 5%
合計 20.315%
3. マイホーム(居住用不動産)を買換えたときの特例
これは、マイホーム（居住用不動産）の所有期間が10年を超え、居住期間が10年以上の場合に適用される特例で、売却するマイホームよりも高い金額の住宅に買替えする場合、元のマイホームの譲渡益にかかる譲渡所得課税を先送りできるというものです。適用条件には住宅家屋の床面積が50m2以上であること、売却代金が1億円以下であることなどがあります。
4. 平成21年及び22年に取得した土地を売ったときの特例
リーマンショック後の景気低迷を受け、平成21年度の税制改正で新しく設けられた特例です。平成21年もしくは平成22年に取得した土地を売却した場合に、1,000万円を控除することができます。適用条件は、平成22年1月1日～平成22年12月31日までに取得した土地で、親子・夫婦、生計を一にする親族、同族会社から譲渡された土地ではないことなどが条件となります。また、相続や贈与などで取得したものは適用外となるため注意しましょう。
5. 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
令和3年12月31日までに住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る金額で売却して譲渡損失があったときは、その年の給与所得や事業所得などの所得から控除（損益通算）することができます。さらに損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除することが可能です。
新たにマイホームを購入しない場合でも適用することができます。適用条件は譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるものであること、償還期間10年以上の住宅ローンの残高があることなどです。また、令和3年12月31日までに売却して、マイホームを買替えた場合に譲渡損失が生じたときも、同じように損益通算及び繰越控除することが可能です。この特例を、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。
※特例が受けられない場合もあります。
このようにさまざまな特例がありますが、物件の種類や面積、築年数なども影響するため、すべてに対して当てはまるものではありません。基本的にはマイホーム（居住用不動産）で、自身が住んでいることが条件など、特例の適用条件がありますので、詳細は税務署や国税庁のホームページを確認しておきましょう。
まとめ
不動産の売却をしたときにどのような税金がいくらくらい必要なのか、についてご説明してきました。大きな金額が動く不動産売却において、支払う税金は少なくありません。また、ここで紹介したようにシンプルに計算できるものばかりではありませんが、税制や様々な特例を活用することで、節税効果も期待できます。税制の改正等により変更されることもあるため、個々の事例については税務署や税理士に相談することをおすすめしますが、この記事を読んで、家を売る際に必要となる税金について参考になれば幸いです。
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